「賃貸と持ち家、結局どっちがいいの？」
この議論、定期的に話題になりますよね。家賃を払い続けるのはもったいない？ それとも、ローンを組んで家を買うほうがリスク？ 世間ではさまざまな意見が飛び交っていますが、実際のところ 「庶民ゲイ」 にとって最適な選択肢は何なのでしょうか？
私自身、住宅について悩んだことがあり、いろいろと調べたり考えたりしてきました。そこで今回は、ゲイとしてのライフスタイル、収入の不安定さ、老後の安心感なども踏まえながら、賃貸 vs 持ち家の論争に一つの結論を出してみたいと思います！
「持ち家こそ正義！」「賃貸が身軽で最強！」といった一般的な話ではなく、庶民ゲイならではの視点でリアルに語るので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
賃貸派のメリット・デメリット
住み替えの自由度が高いのは賃貸
当たり前ですが住み替えの自由度が高いのは賃貸です。それが最大のメリットでしょう。
なぜ住み替えの自由度が高いのはメリットかと言うと、人生なにがあるかわからないからです。このまま人口が想像よりはるかに早く減っていけばインフラの維持のためにすべての人材は足りなくなり高騰します。
今はコンビニもたくさんあってスーパーもたくさんありますし、病院もあります。水道や電気の工事も淀みなく進んでいますね。
ちなみに2030年にはピークから1200万人も減少します。大阪府の人口が現在8,769,534人です。ということはまるっと大阪府の全員がいなくなるほどのインパクトです。
チュニジアの総人口は1200万人ほどなのでチュニジア丸ごとの人口が減るくらいのインパクトです。
社会保険料など税金が増加することは必然ですね。
人件費が上がると、運搬費は高くなるし税金も上がります。2030年には今よりも可処分所得は下がるため今と同じような暮らしではないでしょう。
そんなときに賃貸なら収入のステージによって住みかえられるので安心です。
上記の資料にもある通り2004年をピークに急激に人口減少が見込まれている上に現在の少子化、後期高齢化社会においてはもう一つ持ち家にとってはデメリットがあります。
それはリセールバリューが下がることです。
一部都心部は土地の価値は落ちませんが家の価値は確実に下がります。なぜなら現役の働く世代は2050年にはピーク時の半数以下に落ち込むと予想されるからです。
2050年にはなんと約40％が高齢です。2人に1人は高齢者なので都心に家は必要ないでしょう。
現役世代が買うにしても新しくてきれいな家にするでしょう。その頃は家の価格も今のバブル時と違って落ち着いています。なぜなら需要と供給が完全に逆転するからです。
実はすでに空き家率は上昇傾向にあり、このペースだと下記のように2038年には1/4が空き家です。
2038年ってそんなに遠くない未来です。たった13年後です。
物価上昇や燃料費高騰は一過性のものではなくこのままゆるやかに上がり続けると予想されます。なぜなら先進国のほとんどがエネルギー不足になり、人材不足となることは予想されているからです。
今の物価上昇に耐えられないなら今後はかなり厳しくなると予想されます。
初期費用が少なくて済むのは賃貸
賃貸ならだいたい家賃の3ヶ月分〜6ヶ月分の初期費用がかかります。それが持ち家なら頭金など高額が必要になります。
また、賃貸の場合礼金、仲介手数料以外は返ってくる可能性の高い敷金、前払いの家賃なので比較的負担も少ないです。
僕の予想では2030年〜2040年にかなり賃貸物件も在庫が余る状況になると予想しているため礼金なし物件もかなり増えると予想しています。
現在でもすでに賃貸物件の空きは出ている状況です。
空き家が多いから下がるという情報がネット上に少ないのは当たり前です。色々な賃貸や不動産売買についての記事やYouTubeの出典元は不動産会社です。
要するにポジショントークというわけです。
メンテナンス費用が基本的にかからないのは賃貸
賃貸ではエアコンが故障しても基本的に住民側は費用を払いません。制度が変わって修理期間中のホテル代も払ってもらうことができるようになりました。
それが持ち家なら設備の老朽化によるメンテナンス費用はすべて自分です。
メンテナンスが必要なものはエアコンだけではなく、給湯器、電気関係、水回り、フローリング、ドアなど。実は細かく様々なメンテナンスが必要と言われています。
僕が最も注視しているのはそれらが今と同じ基準でメンテナンスできることはほぼ確実にない。ということです。
なぜなら何度も言う通り、人口は確実に減ります。燃料費、人件費は高騰します。ということはそのメンテナンスをする人が確実に減るので高騰するんです。
だから今例えば修理に5万かかってるものは将来10万、20万と何倍にもなっていることは容易に想像できますよね。
2021年時点でパナソニックの調査によるとエアコン修理に2週間以上時間がかかったという方はなんと約40％と言われています。
2030年問題を書いた書籍ではエアコンの修理に2ヶ月〜3ヶ月待つことになるだろうとも予想されています。その時、費用って倍増してそうですよね…。
老後の賃貸リスクがないのは持ち家
高齢になると賃貸物件は借りにくくなります。さらにゲイは独り身です。家で亡くなってもらうと困るので賃貸物件を借りるのはハードルが上がると言われています。
なので持ち家ならそのリスクはありません。
持ち家なら住む家にこまることはないので安心ですね。
しかし、何度も言うように人口はもう急速に減少しています。僕が30年後、高齢者となるとき家の在庫はどうでしょうか…。
都心部でさえも在庫が余ってる状態でしょう。一部都心と言われる港区、中央区、千代田区は需要も高いでしょうが、そのほかは下がります。
埼玉や千葉、神奈川であれば家がいっぱい余ってるのでその時に買えば良いんです。
毎年持ち家のローンに支払うお金を貯蓄投資しておけば、老後に購入も可能でしょう。
最近は投資信託の成績が良いのでリターンが10%〜20％と異常なまでに高いですが、例えばかなり現実的な5％と仮定した場合でも毎月7万円NISAを使って全米株に投資しておけば約8,000万円の貯蓄がある計算になります。
持ち家は資産になる？賃貸は資産にはならない
賃貸は毎月の賃料は全く将来の資産にはなりません。よく不動産屋さんが言うポジショントークの定番ですね。
持ち家は資産になります！
これって金融リテラシーがある人なら使わない違和感のある会話です。なぜならローン未完済ならそれは「負債」だからです。
家の価値は確実に落ちていくものなのでこれは資産ではなく負債、土地の価値も落ちる可能性は高いです。
一般的に22年で建物の価値が0円になると言われています。現時点で築30年の家はリフォームしたからかろうじて価値があるように見せて不動産屋さんが売っていますが、実際にはほぼない。
さらに30年後なんて老朽化で家はボロボロです。
楽天・全米株式インデックス・ファンドに同じ金額投資したほうがよっぽど資産としてお金が増えます。
持ち家派のメリット・デメリット
持ち家は自慢ができる
持ち家は自慢ができる、マウントを取ることができる。これが最大のメリットだと僕は考えています。
なぜなら持ち家があるとその多くの人が必ず人に話すからです。
日本人の多くは小さい頃から「マイホームを持つこと」「温かな家庭を持つこと」が正しい大人の形だと植え付けられて育っています。
そのため持ち家を買うと人生のゴールだと言わんばかりにみんな話をしてくれます。
ホームパーティーを開いてくれたり、わざわざ客人のためのソファやテーブルまで用意されてる上に広いバルコニーがある場合もあります。
僕は招かれる側なので本当にありがたい限りです。
持ち家がある人の多くはステータス、肩書の一つとして持ち家を挙げるのでそういうマウントできるメリットはあると思います。
自分好みにできる自由度の高い間取り
持ち家は間取りをリフォームでも自由に考えることができます。
賃貸だと、うーん。なにこのキッチン！と思うことがしばしばありますが、持ち家なら全部自分好みに変えればよいのです。
好きな色や好きなデザインに何でもお金で解決できるのは賃貸と持ち家の大きな違いです。
ローン完済後の経済的余裕
ローン完済はなるべく早いほうがおすすめです。金利上昇などの変動の影響を受ける期間が長くなるためです。
完済したあとはローンによる金利の支払いもないため、経済的には余裕が出るでしょう。
今までローンで支払ってたお金を投資に回したり貯蓄に回すことができるようになるため経済的余裕が出ることでしょう。
初期費用・維持費の負担
ローン完済後、返済中も必要になるのが維持費です。
マンションでは修繕積立金がかかりますし、その修繕にかかる費用って実は日本の約70％が現在すでに不足している・不明となっているそうです。
恐ろしいことに30％以上が不明なんです…。
何度も申し上げた通り、これから先すべてのもの・サービスが値上がりを続けます。修繕積立金や管理費は今後も高騰し続けるのでそこは持ち家でも賃貸同様に毎月のコストは発生します。
住み替えが難しくなるリスク
僕が一番持ち家のデメリットだと考えているのが自由に住み替えが難しい点です。
そりゃ売却すれば良いんですが、今後はそう簡単に買い手はつかなくなるでしょう。
なぜなら日本には大震災が待っているし、今後不動産バブルが終わったあとの不況、物価上昇、税金負担増、人材不足、燃料費高騰、世界情勢の不安定化…。正直不安要素がかなり多いです。
僕は2025年以降、思いもよらぬことはが次々に起きて苦しくなっていくと思っているのでなるべくキャッシュで持っておきたいと思っています。
現在すでにローンで生活が苦しい人はまだこれは序章に過ぎないと考えておいたほうが良いでしょう。金利も今後上昇しますので、金利が上がるということはお金を借りるメリットがないため経済が止まるということです。
大震災のあとは不動産価格はかなり下がります。物件を手放す人が多いからです。
今不動産が上がって得しちゃったよ〜というマンションを売却した人の多くは東北の大震災前後に購入している人です。
かなり不謹慎ではありますが、不動産を買うならそういう世の中の人がみんな苦しいときがおすすめです。
結論：結局どっちがいい？
持ち家と賃貸では結論、人それぞれの人生のゴールや目標が違うのでこれが正解というのはいえません。しかし、金銭面と将来性という意味で僕が出す答えは賃貸派です。
理由は僕の夢はマイホームを持つことではなく、家はただ生活ができれば良いだけだからです。
理想の家に住むということが僕のやりたいこと、やり遂げたいことのリストにないです。
イギリスのライブハウスでライブを観たい、好きなアメリカドラマのロケ地に行きたい、イグアスの滝を観たい、このような体験に関しては夢ややりたいことにあります。
しかし、持ち家に住むというのは正直僕の人生プランにありません。
人生設計によって答えは異なる
人生設計によって答えは異なります。
僕は今の日本の状況で家をもつのはかなりリスクが高いと予想しています。人口減少、少子化、超高齢化社会、外国人労働者増加、物価上昇、税金増加、金利上昇…。
僕は家の価値が下がることと管理コストの高くなることを予想しています。
そもそも人口は減ってるのにマンションが増えて全体の戸数は上がっています。マンションの価格を決めるのは不動産業界なので実はもう需要は冷え切ってるんじゃないか？と思っています。
常にリスクを考慮して生きたい
僕が家を買わない理由は借金をするリスクが大きいです。
今の収入って今後も続く保証は全くありません。大企業だから安全ということもなく、公務員だからずっと安泰というのもありえません。人は突然働けなくなって突然収入がなくなることがあります。
その時、生活レベルをさっと変更できないローン（借金）の持ち家は足かせになります。
さらに現在の日本は物価や燃料費高騰と増税のスピードに給与上昇が全く追いついていません。
増税は一旦置いといて消費者物価指数を見ても2021年から2022年の1年間で上昇したのは約4％です。ちなみに2024年、2025年のほうが高騰する予想です。
4%上昇ということは4％以上去年よりも収入が増えないと去年よりもマイナスということです。例えば年収650万円の人なら年収24万円増えないとマイナスです。
今年は毎月1万円昇給した！と思っても実はマイナスなんです。さらに怖いことに増税があり、今後2025年にも新しい課税が予定されています。
社会保険料も今後上がることは確実なのでそれを加味して家を買うとき、ローンを組むときは計画しないといけません。
まとめ
賃貸と持ち家はそれぞれメリット・デメリットがあります。それは人それぞれに違うため僕の意見も参考にしてもらえると嬉しいです。
庶民のゲイ視点からだと、結論はリスキーな持ち家よりも柔軟性の高い賃貸です。持ち家が資産になるような都心エリアならまだしも、他のエリアでは土地の価値も落ちていっています。
家のリセール価値が0になっても持ち家で自由に家をリフォームもしたい！マイホームが夢！！という人には持ち家が良いと思います。
それが人生のゴールなら買って満足するのは早いほうが良いと感じました。
みなさんは持ち家と賃貸どっち派ですか？コメントで教えてもらえると嬉しいです。
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